Le taux hypothécaire de référence 2025 a été abaissé à 1,50 %, marquant un tournant pour les emprunteurs et les locataires suisses. Cette baisse découle des ajustements monétaires opérés en 2024, influençant directement le marché immobilier et les loyers en Suisse. Quels sont les impacts concrets sur les contrats de location et les nouvelles hypothèques ? Comment les acteurs du marché immobilier peuvent-ils s’adapter ? Analyse détaillée de cette évolution et de ses conséquences.

Qu’est-ce que le taux hypothécaire de référence en 2025 ?

Le taux hypothécaire de référence est un indicateur clé du marché immobilier suisse. Il représente la moyenne pondérée des taux hypothécaires en vigueur et sert de base au calcul des loyers en cours.

Définition et rôle du taux hypothécaire de référence

Le taux hypothécaire de référence est calculé sur la base des crédits hypothécaires octroyés par les banques suisses et soumis à l’obligation de déclaration auprès de la Banque nationale suisse (BNS). Son évolution influence directement les coûts d’emprunt et les loyers des baux en cours.

Différences entre taux hypothécaire de référence et taux hypothécaire classique

• Le taux hypothécaire de référence est utilisé pour ajuster les loyers existants.
• Le taux hypothécaire classique (fixe ou variable) s’applique aux nouveaux crédits immobiliers contractés par les emprunteurs.

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Pourquoi le taux hypothécaire de référence a-t-il baissé en 2025 ?

Contexte économique et décisions de la BNS

En 2024, la Banque nationale suisse a procédé à plusieurs baisses de ses taux directeurs, totalisant 125 points de base. Cette politique a favorisé un environnement de financement plus souple, réduisant progressivement les coûts des crédits hypothécaires.

Méthode de calcul du taux de référence

Le taux de référence ne reflète pas immédiatement les variations du marché en raison de son mode de calcul :

• Il est basé sur la moyenne pondérée des hypothèques bancaires.
• Il est arrondi au quart de pour cent.
• Il intègre des hypothèques fixes et variables (SARON), ce qui ralentit son adaptation aux variations des taux directeurs.

📉 Ainsi, bien que les taux hypothécaires aient commencé à baisser dès 2024, le taux de référence n’a été ajusté qu’en mars 2025.

Quel impact de la baisse du taux hypothécaire de référence sur les loyers ?

Effets sur les baux en cours

Un taux de référence inférieur signifie que les locataires peuvent exiger une réduction de leur loyer, à condition que leur contrat ait été basé sur un taux plus élevé (ex. : 1,75 %). En moyenne, une baisse de 25 points de base entraîne une diminution des loyers de 2,91 %.

Facteurs modérant cette baisse

Cependant, plusieurs éléments viennent limiter cette diminution :

• Coûts de rénovation : si le propriétaire a investi dans des travaux, il peut en répercuter une partie sur le loyer.
• Inflation : les bailleurs peuvent compenser la baisse en tenant compte de la hausse générale des coûts.
• Délais administratifs : une réduction de loyer n’est pas automatique et nécessite une demande formelle de la part du locataire.

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Taux hypothécaire de référence et marché immobilier : quelles conséquences ?

Influence sur les nouveaux emprunts immobiliers

Avec un taux de référence en baisse, les emprunteurs pourraient bénéficier de conditions plus favorables. Cependant, les taux hypothécaires restent influencés par divers facteurs comme :

• La durée du prêt : les taux fixes de 10 ans restent proches de 1,71 %.
• La solvabilité de l’emprunteur : les marges appliquées varient de 0,5 % à 1,2 %.

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Comment demander une réduction de loyer en 2025 ?

Conditions pour bénéficier d’une baisse de loyer

Pour demander une baisse de loyer, le contrat doit être basé sur un taux de référence supérieur à 1,50 %. De plus, la réduction potentielle peut être atténuée par :

• La répercussion des coûts d’entretien.
• L’inflation appliquée par le propriétaire.

Procédure de demande et délais d’application

1. Vérifier le taux de référence applicable à son contrat.
2. Adresser une demande formelle par courrier recommandé au bailleur.
3. Attendre la réponse (délai légal de trois mois).
4. Si refus, saisir l’autorité de conciliation en matière de bail.

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Perspectives pour les taux hypothécaires en 2025 et au-delà

Impact pour les investisseurs et propriétaires immobiliers

• Les propriétaires doivent anticiper les demandes de baisse de loyer et adapter leurs stratégies de financement.
• Les investisseurs immobiliers doivent surveiller les tendances des taux fixes et variables pour optimiser leurs emprunts.

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Le taux hypothécaire de référence 2025 à 1,50 % ouvre la voie à une réduction des loyers pour de nombreux locataires suisses. Toutefois, l’effet de cette baisse reste modéré par des coûts d’entretien et l’inflation. Pour les emprunteurs, la diminution des taux offre une opportunité de financement plus avantageuse, bien que la tendance future reste incertaine.

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